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Vente immobilière : ce qui a changé avec la loi ALUR

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La loi ALUR, entrée en vigueur en mars, est une loi d'ampleur. Elle couvre de nombreux domaines : la copropriété, la location, l'urbanisme et la vente. Dans le cadre de la vente, la loi impose de nouvelles obligations au vendeur, dans l'objectif d'assurer toujours une meilleure information de l'acquéreur, notamment d'un lot de copropriété. Après avoir fait le point sur ces nouvelles obligations d'information, certaines modifications du droit de préemption communal seront également rappelées.

La vente d'un lot de copropriété et la publicité

Comment cela se passe ?


La loi ALUR du 24 mars 2014 impose une obligation d'information concernant la vente d'un lot de copropriété, dès la publicité. Toute annonce relative à la vente d'un lot de copropriété, depuis le 27 mars 2014, doit préciser :

  • Que le bien est soumis au statut de la copropriété,

  • Le nombre de lots,

  • Le montant moyen annuel de la quote-part du budget prévisionnel à la charge du vendeur,

  • Le cas échéant, que la copropriété est en difficulté

La vente d'un lot de copropriété et l'information de l'acquéreur


La loi ALUR renforce encore l'information de l'acquéreur d'un lot de copropriété. En cas de vente d'un bien situé dans une copropriété à usage partiel ou total d'habitation, doivent être annexés au compromis de vente les documents et informations suivantes depuis le 27 mars 2014 :

  • le règlement de copropriété,

  • l'état descriptif de division,

  • le carnet d'entretien de l'immeuble,

  • l'attestation de superficie de la partie privative et de la surface habitable,

  • le montant des charges courantes et des charges hors budget prévisionnel supportées par le vendeur au cours des 2 derniers exercices,

  • si la copropriété dispose d'un fonds de travaux : la part relative au lot principal vendu et la dernière cotisation versée par le vendeur au titre de son lot.

  • les sommes que le vendeur doit au syndicat, et celles qui seront dues par l'acquéreur.

  • l'état des impayés de charges, et de la dette envers les fournisseurs.

Pour les copropriétés de moins 10 lots à usage de logement, de bureaux ou de commerce et dont le budget prévisionnel moyen est inférieur 15 000 € sur 3 exercices consécutifs, la loi permet de ne pas annexer au compromis les deux dernières informations citées à savoir : les sommes dues par le vendeur à la copropriété et celles qui seront dues par l'acquéreur, ainsi que l'état des impayés de charges, et de la dette envers les fournisseurs.
Tant que ces informations n'ont pas été communiquées à l'acquéreur, le délai de rétractation dont il bénéficie ne court pas. Cette sanction ne s'applique toutefois pas concernant l'absence de communication du carnet d'entretien.

A noter :

Les informations à venir : Dans le cadre de la vente d'un lot de copropriété, les informations qui doivent ainsi être portées à la connaissance de l'acquéreur vont s'étoffer. D'autres obligations d'informations prévuies par la loi ALUR ont en effet une entrée en vigueur différée. Il s'agit :

  • D'une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété, dont le contenu sera défini par arrêté.

  • D'un diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux à compter du 1er janvier 2017.

  • D'une fiche synthétique de la copropriété, obligatoire à compter du 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots, à compter du 31 décembre 2017 pour les copropriétés de plus de 50 lots et à compter du 31 décembre 2018 pour les copropriétés de 50 lots ou moins.

La loi ALUR avait introduit dans la loi du 6 juillet 1989 l’obligation de joindre une notice d’information au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprise ou de vente du logement loué
 
L’arrêté du 13 décembre 2017, publié au JO du 20 décembre 2017, précise le contenu de la notice d'information.
 
Le texte entre en vigueur le 1er Janvier 2018.

 

  • Les conséquences de cet arrêté : 

Au regard de l’article 2 du dit arrêté, les congés délivrés par le bailleur à partir du 1er janvier 2018, devront obligatoirement être accompagnés cette notice.
Le Préambule de la notice fixe son champ d’application :
 

  • Elle ne s'applique qu’aux locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation loués non meublés soumis à la loi du 6 juillet 1989 et qui constituent la résidence principale du locataire (logement occupé au moins huit mois par an).

  • Il ne sera donc pas nécessaire de la joindre dans le cadre des congés délivrés pour les locations meublées ou saisonnières.

L'obligation d'information sur les risques d'infestation de mérule


La loi ALUR impose une nouvelle obligation d'information de l'acquéreur, dans le cadre du dossier de diagnostic technique.
Dans les zones qui seront définies par arrêté préfectoral, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux des communes où ont été identifiés des foyers de mérule, le vendeur aura l'obligation d'informer l'acquéreur sur la présence d'un risque de mérule. Cette obligation devrait prendre la forme d'une information semblable à celle relative à l'état des risques miniers, naturels et technologiques (ERMNT)
La même loi impose à l'occupant de l'immeuble et à défaut, au propriétaire, dès qu'il a connaissance de la présence de mérule d'en faire la déclaration en mairie.

Le droit de préemption de la commune sur les ventes de parts de SCI


Depuis la loi ALUR, donc depuis le 27 mars 2014, toute cession de la majorité des parts d'une SCI, dont le patrimoine est constitué par une unité foncère, bâtie ou non, et dont la cession serait soumise au droit de préemption, est elle-même soumise au droit de préemption urbain (DPU). En sont toutefois exclues les cessions effectuées entre parents et alliés jusqu'au 4° degré inclus. Egalement, la loi permet aux conseils municipaux, par délibération motivée, d'exclure du champ d'application du DPU, la vente de ces parts.
Avant la loi ALUR, les cessions de la majorité des parts d'une SCI étaient soumises au DPU renforcé, donc uniquement si le Conseil Municipal avait délibéré en ce sens.

La déclaration d'intention d'aliéner (DIA)


Les informations que doit remettre le vendeur dans le cadre de la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) sont étendues par la loi ALUR, notamment imposant au vendeur d'informer l'acquéreur de ce que le bien vendu est une installation classée.
Si le vendeur est l'exploitant de l'installation, il devra indiquer si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives.
La loi permet également à la commune, dans le délai de deux mois à compter de la réception de la DIA, d'adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. Un décret devrait fixer la liste de ces documents complémentaires.
La commune pourra aussi demander à visiter le bien, dans des conditions qui seront fixées par décret.

A noter : La loi ALUR a revu le délai imparti à la collectivité qui préempte pour payer le prix de vente. Ce paiement doit désormais intervenir dans un délai maximal de quatre mois, à compter de l'accord sur le prix ou du jugement fixant ce prix. À défaut, le vendeur peut vendre librement son bien. Avant la loi ALUR, la collectivité bénéficiait d'un délai de 6 mois.

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